BFH: Kosten für die Beseitigung von Bergschäden können sofort absetzbar sein

Aufwendungen, mit denen ein durch Bergbau beschädigtes Grundstück wieder in seinen ursprünglichen Zustand versetzt wird, sind grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 21. August 2026 entschieden (Az. IX R 13/25), das er am Donnerstag veröffentlichte. Anders liegt der Fall nur, wenn die Arbeiten das Grundstück über den früheren Zustand hinaus wesentlich verbessern.

135.000 Euro für ein Gelände mit altem Schacht

Dem Verfahren lag der Fall eines Ehepaars zugrunde, das 1990 ein Grundstück in einer Bergbauregion erworben hatte. Auf dem Areal befand sich ein ehemaliger, inzwischen verfüllter Versorgungsschacht eines Bergwerks. Der Ehemann nutzte seine Hälfte für sein Einzelunternehmen, die Ehefrau erzielte aus ihrer Hälfte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Bergschäden beeinträchtigten später die Standsicherheit, die Befahrbarkeit und die Bebaubarkeit des Geländes. Der Ehemann entnahm daraufhin seinen Anteil aus dem Betriebsvermögen. Für rund 135.000 Euro ließ das Paar das Grundstück in den Zustand zurückversetzen, in dem es sich beim Erwerb befunden hatte. Anschließend sollte es bebaut und vermietet werden. Die Kosten machten die Eheleute als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Das Finanzamt lehnte dies ab, das Finanzgericht wies die Klage ab.

Maßstab ist der Zustand beim Erwerb

Der BFH sah das anders. Nach seiner Auffassung sind Ausgaben, die einen früheren Zustand wiederherstellen, grundsätzlich sofort abziehbar. Herstellungskosten des Grund und Bodens liegen nur vor, wenn eine wesentliche Verbesserung erreicht wird. Dafür muss der Gebrauchswert des Grundstücks im Ganzen objektiv deutlich steigen, und zwar über eine zeitgemäße Erneuerung hinaus.

Als Vergleichsmaßstab dient nach dem Urteil grundsätzlich der Zustand, in dem der Steuerpflichtige das Grundstück in sein Vermögen aufgenommen hat. Eine Ausnahme gilt, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehörte und dort eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde, die seine Substanz oder Nutzbarkeit betrifft. Dann ist der Zustand nach dieser Abschreibung maßgeblich. Verglichen wird in diesem Fall der Zustand zum Zeitpunkt der Wertänderung mit dem Zustand, der durch die Instandsetzung erreicht wurde.

Finanzgericht muss neu prüfen

Abschließend entschieden ist der Streit damit noch nicht. Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zurück. Die Vorinstanz muss nun klären, ob während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde und welcher Zustand deshalb als Ausgangspunkt gilt. Erst danach steht fest, in welchem Umfang die Eheleute die Sanierungskosten sofort absetzen können.

Bedeutung hat die Entscheidung für Eigentümer vermieteter Grundstücke, die von Bergschäden betroffen sind. Sie präzisiert zugleich die allgemeine Grenze zwischen sofort abziehbarer Instandsetzung und der steuerlich anders zu behandelnden wesentlichen Verbesserung eines Grundstücks.