Erste Grundsteuerwertestatistik: Gut vier von fünf Immobilien gehören Privatleuten

Der überwiegende Teil der Grundstücke und Gebäude in Deutschland gehört Privatpersonen. Das zeigt die erste Statistik der Grundsteuerwerte, die das Statistische Bundesamt am Donnerstag, 12. November 2026, vorgelegt hat. Danach befanden sich zum Stichtag 1. Januar 2022 81,3 Prozent der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens im Alleineigentum einzelner Personen oder von Ehepaaren. Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben lag dieser Anteil bei 73,6 Prozent.

Erste Gesamtbewertung seit fast 60 Jahren

Grundlage der Auswertung ist die Hauptfeststellung, mit der die Finanzämter im Zuge der Grundsteuerreform erstmals seit fast 60 Jahren den gesamten Grundbesitz in Deutschland neu bewertet haben. Die Statistik umfasst mehr als 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten. Darunter sind rund 31 Millionen unbebaute Grundstücke sowie bebaute Wohn- und Nichtwohngrundstücke und 4,4 Millionen land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Die Vergleichbarkeit zwischen den Ländern ist begrenzt. Seit einer Grundgesetzänderung im Jahr 2019 dürfen die Länder eigene Bewertungsregeln festlegen. Zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung nutzten Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen für das Grundvermögen eigene Modelle. Auf diese fünf Länder entfallen 15,8 Millionen wirtschaftliche Einheiten und damit etwas mehr als die Hälfte aller Grundstücke. Absolute Werte lassen sich deshalb nach Angaben der Statistiker nicht direkt zwischen den Ländern vergleichen, wohl aber die Anteile innerhalb eines Landes. Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen gilt dagegen bundesweit das Bewertungsmodell des Bundes.

Stadtstaaten mit hohem Unternehmensanteil

Deutliche Unterschiede zeigen sich bei der Frage, wem das Grundvermögen gehört. In Berlin und Hamburg halten wirtschaftlich tätige juristische Personen jeweils rund 40 Prozent, in Berlin 39,5 Prozent und in Hamburg 39,4 Prozent. Den geringsten Unternehmensanteil weist das Saarland auf, wo natürliche Personen 77,6 Prozent des Grundvermögens halten, der höchste Wert unter den Ländern.

Betrachtet man nur die Wohngrundstücke in den Ländern, die nach dem Bundesbewertungsgesetz bewerten, hat Berlin mit 51,2 Prozent den geringsten Anteil von Privatpersonen und Ehepaaren und mit 31,0 Prozent den höchsten Anteil von Unternehmen. Im Saarland liegt der Unternehmensanteil bei Wohngrundstücken bei 2,9 Prozent, Sachsen folgt hinter Berlin mit 20,5 Prozent.

Ost-West-Gefälle in der Landwirtschaft

Bei Höfen und Forstbetrieben dominieren in Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein private Eigentümer mit jeweils mehr als 80 Prozent. Auf diese vier Länder entfallen zusammen 83,3 Milliarden Euro und damit etwa die Hälfte des gesamten festgestellten Werts. In den ostdeutschen Ländern ist der Anteil natürlicher Personen geringer, er reicht von 42,4 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern bis 54,7 Prozent in Sachsen-Anhalt. Wirtschaftlich tätige juristische Personen kommen dort auf Anteile zwischen 17,7 Prozent in Sachsen und 24,6 Prozent in Brandenburg.

Vom Grundsteuerwert zur Steuerlast

Der Grundsteuerwert ist ein rein steuerlicher Wert und kann vom Marktwert abweichen. Die tatsächliche Belastung entsteht in mehreren Schritten: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und multipliziert ihn mit einer gesetzlichen Steuermesszahl. Auf den so ermittelten Grundsteuermessbetrag wenden die Kommunen ihre Hebesätze an. Die Einnahmen des Jahres 2025, des ersten Jahres auf der neuen Grundlage, hatte das Bundesamt bereits am 15. Oktober 2026 im Realsteuervergleich veröffentlicht.