Mietschulden: BGH weist Berliner Landgericht im Streit um die Schonfrist zurück

Der Bundesgerichtshof hat im Streit mit dem Landgericht Berlin II über die Folgen nachgezahlter Mietschulden seine Linie bekräftigt. Eine Zahlung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist macht nach dem Urteil des VIII. Zivilsenats vom 30. September 2026 (Az. VIII ZR 21/26) nur eine fristlose Kündigung unwirksam, nicht aber eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Über die Entscheidung und den Konflikt der Gerichte berichtete das Fachportal Legal Tribune Online am Freitag.

Die Regel zur Schonfrist

Im Kern geht es um Paragraf 569 Absatz 3 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Danach wird eine Kündigung auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Das gilt nicht, wenn bereits in den zwei Jahren zuvor eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist. Ob die Nachzahlung auch eine ordentliche Kündigung nach Paragraf 573 des Gesetzbuchs beseitigt, ist seit Langem umstritten.

Landgericht beruft sich auf den Schutzzweck

Die 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin II hatte mit Urteil vom 14. Januar 2026 (Az. 66 S 18/25) die Gegenposition vertreten. Nach ihrer Auffassung kann eine Zahlung innerhalb der Schonfrist auch eine ordentliche Kündigung heilen. Die Kammer stützte sich auf den Zweck der im Jahr 2001 geschaffenen Regelung, Mietverhältnisse zu erhalten. Diesen Zweck verfehle eine Auslegung, die die Wirkung der Nachzahlung auf die fristlose Kündigung beschränke. Zugleich wandte sich das Landgericht gegen den Anspruch, die Lesart des Bundesgerichtshofs sei die bindende Auffassung des Gesetzgebers. Unter Berufung auf Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts argumentierte es, eine abweichende Auslegung durch ein Instanzgericht greife nicht in die Kompetenzen der Gesetzgebung ein, solange sich der Gesetzgeber die Sicht des höheren Gerichts nicht zu eigen gemacht habe.

Karlsruhe verweist auf den Gesetzgeber

Der Bundesgerichtshof wies diese Argumentation in knapper Form zurück. Das Landgericht habe nichts Neues vorgebracht, die Fragen seien höchstrichterlich bereits mehrfach entschieden. Die Regelung zur Schonfristzahlung lasse sich weder unmittelbar noch entsprechend auf die ordentliche Kündigung anwenden. Eine spätere Zahlung beseitige daher nicht die Pflichtverletzung, auf die der Vermieter die ordentliche Kündigung stützt. Es sei nicht Aufgabe der Gerichte, an die Stelle des Gesetzgebers zu treten.

Eine Änderung zeichnet sich gleichwohl ab. Ein Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Gewerbemietrechts vom 1. Mai 2026 sieht vor, die Schonfristregelung auch auf ordentliche Kündigungen wegen Mietrückständen zu erstrecken. Der Bundesgerichtshof stellte jedoch klar, dass ein Entwurf noch kein geltendes Recht ist. Bis zu einer Gesetzesänderung kann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen daher auch dann wirksam bleiben, wenn die offene Miete vollständig nachgezahlt wurde.